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Contratti di affitto e di locazione ai tempi del Coronavirus

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Effetti delle misure per il contenimento e la lotta al contagio del Coronavirus su contratti di affitto e di locazione

 

Le recenti misure emanate dallo Stato per il contenimento e la lotta al contagio del Coronavirus rappresentano delle nuove sfide per cittadini e imprese, soprattutto di tipo economico e finanziario.  

Il calo del reddito riconducibile alla sospensione dell’attività di molti settori economici ha causato diverse difficoltà alle imprese e ai privati colpiti, tra cui quella di adempiere agli obblighi derivanti da contratti di affitto e di locazione.

Sorge quindi la domanda, quali soluzioni offra il nostro sistema giuridico per affrontare questa problematica.

 

  1. Decreto-Legge n. 18/2020, convertito con modificazioni dalla L. 24 aprile 2020, n. 27

 

  1. Articolo 65

    Il Decreto-Legge n. 18/2020 (“Cura Italia”), pubblicato il 29 aprile 2020, convertito con modificazioni dalla L. 24 aprile 2020, n. 27, all’art. 65 prevede per l’anno 2020 un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese

    di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Di tale credito d’imposta è possibile usufruire sotto forma di una compensazione a partire dal 25 marzo, tramite modello F 24. 

    Tale provvedimento sgrava solamente una parte delle imprese o delle persone colpite da questo problema, ovvero, da una parte, contratti di locazione aventi ad oggetto immobili della categoria C/1, e, dall’altra, imprese la cui attività non viene classificata come “essenziale” ed è stata, quindi, temporaneamente sospesa.

    Ne consegue che molti soggetti non possono usufruire del sopracitato credito d’imposta:

  • privati con contratti di locazione ad uso abitativo;
  • imprese che rientrano nella categoria delle attività non essenziali ma che ai fini dello svolgimento della propria attività hanno in locazione un immobile di tipo diverso (centri commerciali, ad esempio, rientrano spesso nella categoria D/8, officine o laboratori artigianali nella categoria C/3, uffici di liberi professionisti nella categoria A/10);
  • imprese che svolgono un’attività non essenziale in un immobile della categoria C/1, ma che non si appoggiano a un contratto di locazione, bensì a un contratto di affitto d’azienda.

     

    Pare che il credito d’imposta possa essere richiesto anche se il conduttore/affittuario non abbia corrisposto il canone di locazione per il mese di marzo o lo ha fatto solo in parte, ovvero quando le parti contraenti abbiano concordato una riduzione /temporanea) del canone di locazione. In questo caso vale, come importo iniziale, il canone effettivamente pagato per il mese di marzo 2020; dal momento che la norma non pone un limite di tempo, si desume che si possa usufruire del credito d’imposta anche nel caso di un pagamento ritardato del canone.

     

    1. Articolo 91

 

In questo contesto va menzionato anche l’art. 91 del decreto “Cura Italia”, che fa riferimento alle conseguenze dell’inadempimento contrattuale e in base al quale l’osservanza delle misure contro Covid19 esclude la responsabilità civile del debitore per l’inadempimento. Tale disposizione, tuttavia, non conferisce al conduttore il diritto di sospendere il pagamento del canone di locazione, bensì esclude la possibilità del locatore di richiedere il risarcimento del danno ai sensi degli Artt. 1218 e 1223 del Codice Civile per il mancato o tardivo pagamento del canone.

 

Rimangono impregiudicati gli obblighi contrattuali del conduttore e la possibilità per il locatore di ricorrere alla risoluzione o rescissione del contratto.

 

2. Articolo 27, L. n. 392/1978

 

Per quanto riguarda la locazione di immobili ad uso commerciale, l’art. 27 della Legge n. 392/1978 prevede la possibilità per il conduttore di risolvere il contratto per gravi motivi. Le difficoltà finanziarie venutesi a creare a causa della crisi epidemiologica potrebbero rappresentare un grave motivo ai sensi di questa norma, in ogni caso la risoluzione del contratto deve comunque essere preceduta da un preavviso di sei mesi, nel corso dei quali il canone di locazione continua ad essere dovuto.  

 

 

3. Codice Civile – Sopravvenuta impossibilità e eccessiva onerosità

 

Il Codice Civile, nella parte che disciplina i rapporti obbligatori in generale contiene alcune norme che, posta la sopravvenuta impossibilità di adempiere agli obblighi contrattuali (art. 1256, 1258 e 1464 c.c.) o una sopravvenuta eccessiva onerosità per una delle parti contrattuali (art. 1467 c.c.), escludono la responsabilità civile della parte inadempiente o prevedono la possibilità di risolvere il contratto. Tale esclusione presuppone che l’inadempienza non sia imputabile alla parte inadempiente, ovvero che l’inadempienza non fosse prevedibile.

 

L’applicabilità delle citate disposizioni alla problematica qui trattata è controversa, poiché si potrebbe ritenere che la sospensione o la limitazione dell’attività economica di molte imprese imposta dallo Stato non limiti gli obblighi contrattuali del locatore, consistenti nella messa a disposizione dell’immobile. Si potrebbe risolvere il problema ricorrendo a un’interpretazione sulla base della cosiddetta “causa concreta del contratto” ancorché nella giurisprudenza una tale interpretazione non sembra trovare concreta applicazione nell’ambito dei contrati di locazione e di affitto.

D’altra parte, stante il fatto che le limitazioni statali non causano automaticamente l’assoluta impossibilità dell’adempienza contrattuale da parte del conduttore, ad esso spetta comunque l’onere della prova per quanto riguarda l’effettiva impossibilità.

Le soluzioni codicistiche, in conclusione, ad eccezione dell’art. 1464 c.c., che regola la sopravvenuta impossibilità solo di una parte degli obblighi contrattuali, mirano alla risoluzione dei contratti esistenti, mentre le problematiche connesse all’emergenza coronavirus paiono tendenzialmente indirizzate non tanto alla risoluzione dei contratti, quanto piuttosto a una sospensione temporanea dell’obbligo di pagamento del canone di locazione o a una riduzione temporanea dello stesso.

 

4. Solidarietà e buona volontà tra le parti contrattuali

Alla luce dell’attuale situazione giuridica, le soluzioni che tendano a modulare la disciplina dei contratti sulla base delle concrete esigenze delle parti sono raggiungibili solamente tramite trattative dirette tra le parti contrattuali.

Ad esempio, posto che, verosimilmente, la continuazione del contratto di locazione, piuttosto che la sua risoluzione, è anche nell’interesse del locatore - il quale, date le circostanze, faticherebbe a trovare un nuovo conduttore/affittuario a condizioni inalterate – potrebbe apparire come equo ed accettabile per entrambe le parti un accordo sulla sospensione temporanea dell’obbligo di pagamento del canone di locazione o sulla riduzione temporanea dello stesso, che verrà corrisposto non appena possibile, eventualmente anche a rate.

Qualora venisse pattuita una temporanea riduzione del canone di affitto, è consigliabile registrare il relativo accordo presso l’Agenzia delle Entrate, in modo da ottenere una diminuzione del relativo onere fiscale a carico del locatore.

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